terça-feira, 24 de setembro de 2013

Como calcular IRRF sobre o aluguel

É muito comum a existência de contratos de locação de imóveis realizados para pessoas jurídicas (empresas). Isto porque várias empresas iniciam suas atividades sem possuir um imóvel próprio para se estabelecer e às vezes pelo baixo capital disponibilizado para a aquisição de um imóvel.

Entretanto, os contratos de locação de imóveis, onde uma pessoa jurídica é a locatária, possuem certas particularidades que devem ser observadas. Uma delas é a obrigatoriedade da retenção do IRRF, apenas quando o proprietário do imóvel em questão, no caso locador, é uma pessoa física.

Quando existe um contrato de locação de imóveis entre uma pessoa jurídica e uma pessoa física, o IRRF referente à renda gerada para a pessoa física referente ao aluguel recebido mensalmente deve ser retido pela pessoa jurídica, afim de assegurar para a Receita Federal que os impostos devidos por esta renda serão recolhidos, inclusive antecipadamente.

O IRRF sobre aluguel é calculado com base na tabela progressiva fornecida pela Receita Federal e, que é atualizada anualmente, informando as bases, percentuais e parcelas dedutíveis para o cálculo.

Nem todos os aluguéis sofrerão retenção, devido ao valor mínimo estipulado pela tabela progressiva para incidência do imposto. Neste caso, de acordo com a tabela progressiva, durante o ano-calendário de 2013 o IRRF passa a incidir apenas a partir de R$ 1.710,79. Aluguéis com valores abaixo desta base não incidem imposto.

Portanto, para o cálculo, vamos considerar um aluguel mensal de R$ 5.000,00. Este valor se encaixará na faixa de alíquota máxima do IRRF, onde aluguéis acima de R$ 4.271,59 deverão recolher 27,5% de IRRF. Entretanto, a tabela progressiva disponibiliza uma parcela dedutível, que deve ser diminuída do valor encontrado ao aplicar a alíquota. Para esta faixa a parcela dedutível é de R$ 790,58.

Então teremos:

Valor do aluguel: R$ 5.000,00
Alíquota IRRF: 27,5%
Parcela dedutível: R$ 790,58

Aplicação da alíquota: Aluguel x Alíquota = 5.000,00 x 27,5% = R$ 1.375,00

Aplicação da parcela dedutível: 1.375,00 - Parcela dedutível = 1.375,00 - 790,58 = R$ 584,42

IRRF retido a recolher: R$ 584,42

Desta forma encontramos o valor correto a ser retido pela pessoa jurídica a título de IRRF sobre aluguel. Este imposto deverá ser recolhido até o dia 20 do mês seguinte ao pagamento do aluguel, sendo que deverá ser antecipado caso o dia em questão se torne um feriado ou faça parte de um final de semana. O recolhimento deverá ser feito através de Darf, que utilizará o código de receita 3208 (IRRF - Aluguéis pagos à pessoa física).

Os valores citados acima são apenas para exemplificar o cálculo, caso queira praticar com outros valores acesse a TABELA PROGRESSIVA no site da Receita Federal.

41 comentários:

  1. O que o ocorre caso a empresa não retenha o imposto na fonte? A pessoa física pode recolher o por conta própria?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Caro, a responsabilidade pela retenção do imposto é do tomador do serviço, neste caso a empresa que paga regularmente o aluguel. Caso não tenha acontecido as retenções, deve-se calcular solicitar à empresa que calcule as retenções atrasadas e que as quite normalmente. O fato das retenções não terem ocorrido induz a Receita Federal a entender que o valor pago pela empresa já é o líquido, ou seja, o aluguel considerando já a retenção do imposto. Porém, isto fará com que o imposto a ser recolhido seja maior, aumentando a base de cálculo. O importante é que as partes resolvam este problema o mais rápido possível.

      Obrigado!

      Excluir
  2. Prezado Paulo, como fica a tributação caso o contrato de locação seja de PJ para PJ, seria vantagem quem pensa em investir em várias salas para locação pensar em abrir uma administradora de bens para ter uma tributação menor?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Caro Jefi. Na prática de locação entre empresas (PJ para PJ) não existe a retenção de IRRF, entretanto, para a empresa dona do imóvel incidirão outros impostos sobre a receita proveniente destas locações, como Pis, Cofins, IRPJ e CSLL.

      Em relação ao investimento na locação de salas, deve-se realizar o planejamento tributário tendo como base a comparação das várias situações tributárias possíveis. Dessa maneira saberemos se será viável a abertura de uma empresa para administrar todos os imóveis ou continuar como pessoa física.

      Obrigado!

      Excluir
  3. Prezado Paulo, a empresa a qual trabalho tem como data de vencimento do aluguel todo dia 1 de cada mês, e é pago para PF, então retemos o IR normalmente. Quando foi nos mês passado por causa do carnaval, no dia 28 adiantamos o pagamento deste mês, e isso gerou um IR muito alto por causa que duplicou o valor pago. Existe alguma possibilidade ou lei que podemos utilizar para não pagarmos IR sobre a soma dos 2 e sim de cada parcela, já que só adiantamos o pagamento por causa do feriado, se não pagaríamos em atraso.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Gabriel, boa noite! Bom, este problema é comum. De acordo com as regras impostas pela Receita Federal, o fato gerador do imposto é o ato do pagamento do serviço, neste caso o aluguel. Entretanto, corriqueiramente utiliza-se como fato gerador a competência, ou seja, a data de emissão da nota fiscal ou neste caso o recibo de aluguel. Financeiramente, a sua empresa não sai perdendo, já que a retenção compõe o valor total do aluguel, que deveria ser pago por inteiro caso não existisse a retenção. Para fazer voltar ao normal o seu recolhimento mensal da retenção, verifique a data do recibo antecipado e também veja com o dono do imóvel, já que o fato de realizar dois pagamentos em um único mês fará com que ele pague um imposto maior, portanto, ele é quem será o prejudicado.

      Abraço!

      Excluir
  4. Por favor, poderiam ajudar?
    Minha empresa paga aluguel do imóvel a dois proprietários (Pessoas Físicas), o valor total é de R$ 5.000,00.
    Devo fazer o calculo do Imposto Retido separado? Por exemplo 2500,00 da pessoa 1 e 2500 da pessoa 2?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Caro, boa noite!
      A base de cálculo para cálculo da retenção de IRRF sobre aluguel é considerada individualmente, ou seja, cada CPF deverá ter o seu cálculo realizado separadamente. No seu caso, como o imóvel pertence a duas pessoas distintas e, teoricamente, o aluguel é dividido igualmente entre os dois, a base de cálculo para cálculo da retenção deve ser dividida também. Portanto, você deverá recolher duas guias distintas, uma para cada CPF, facilitando o seu controle.

      Abraço!

      Excluir
  5. Boa Noite! O meu locatário é órgão público e não foi feito a dedução no início do contrato,agora depois de três meses eles me comunicaram sobre a dedução E querem descontar de vez. Isso é legal? Ou pode ser negociado?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Janoca, boa noite! Você como pessoa física, quando aluga um imóvel para uma pessoa jurídica, seja privada ou pública, está sujeito ao abatimento no valor a receber referente ao IRRF.
      Na verdade, o fato de terem esquecido de realizar o desconto no pagamento e fazer tudo de uma só vez não irá alterar nada para você, o locatário é que deverá recolher o imposto com juros e correção, já que passou da data correta.
      A menos que você não quisesse recolher imposto sobre os ganhos com aluguel, está tudo correto sim.

      Abraço!

      Excluir
  6. Boa noite!
    Analisei a tabela progressiva e, seguindo a mesma, caso eu alugasse um imóvel ao valor de R$1000/mês eu não precisaria recolher IR, certo?
    Sou funcionária pública e o IR referente ao meu salário é retido na fonte. Minha dúvida é se, ao declarar o aluguel recebido na Declaração Anual, eu manteria a isenção da tabela progressiva, já que os próprios rendimentos já estão numa faixa em que incide o imposto.

    Continuo na faixa de isenção do aluguel? Caso negativo, como calcular o IR referente ao aluguel nesse caso?
    Obrigada!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Boa noite! Realmente, com um aluguel no valor de R$ 1.000,00 o recolhimento de carnê-leão não é necessário. Entretanto, como você possui salário, ou seja, outra renda além do aluguel, quando chegar o momento de preencher a declaração de IRPF as duas rendas se somarão e com certeza você terá base para recolhimento de IR. Isto não quer dizer que você terá de recolher imposto, já que você possui as retenções na fonte e possivelmente deve possuir despesas dedutíveis para a declaração. Obrigado!

      Excluir
  7. Parabéns pela explicação Simples e objetiva

    ResponderExcluir
  8. Boa noite Paulo, deixei de pagar o imposto mensal sobre aluguéis recebidos desde março-2014. Minhas dúvidas:

    1)o cálculo dos valores dos DARFs atrasados com juros e multa tem que ser mensal correto?
    2)posso usar o SicalcWeb para calcular multa e juros mês a mês?
    3) o código que irei utilizar ao preencher o formulário será o mesmo 0190 que costumo utilizar?

    Agradeço desde já.

    Solange

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Solange, boa noite! Você está correta em todos os questionamentos. Em situações de atraso no recolhimento de carnê-leão você consegue sim recalcular as guias e efetuar o recolhimento. O único meio de atualizar qualquer guia de impostos federais é através do Sicalc, seja ele online ou offline. Da mesma forma que, antes de ficarem atrasadas as guias eram mensais, o recálculo também deverá ser mensal. O código da receita a ser utilizado é sempre o código original da guia já vencida. Obrigado por visitar o blog! Qualquer dúvida, fique a vontade!

      Excluir
  9. fiz a retenção do IRRF sobre o pagamento de um aluguel o recolhimento do Darf devo fazer no meu CNPJ ou no CPF da pessoa que me aluguel o prédio?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Francislei, boa noite! Sempre que houver retenção de impostos, exceto o INSS, a guia deve ser em nome da empresa que reteve o imposto, neste caso, a sua empresa. Obrigado por visitar o blog!

      Excluir
  10. Olá boa tarde!
    Tenho uma duvida, uma empresa aluga veiculos de seu empregado, o IR retido será sobre o salário do empregado mais o aluguel que ele recebe? Ou terá que calcular separado, ex: aluguel em um e o salário em outro.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Marcelo, boa tarde! Bom, geralmente nestas situações a empresa costuma pagar ao empregado uma verba muitas vezes intitulada de ajuda de custo. Ainda não presenciei nenhum caso de contrato efetivo de aluguel entre a empresa e o empregado. Inclusive, acredito que, se o empregado fosse tributado pelo IRRF sobre a locação do seu veículo seria prejudicado financeiramente. Obrigado!

      Excluir
  11. Bom Dia Paulo!
    Lendo o MAFON 2013 da SRF, na página referente ao código 3208, notei que além de efetuar o calculo pela tabela progressiva, como você mencionou, existe ainda uma dedução de R$ 171,97 por dependente, assim, o valor do imposto em seu exemplo seria de R$ 412,45 (subtraindo os 171,97 de 584,42) ou R$ 537,13 (subtraindo 171,97 de 5.000,00) ?

    Muito Obrigado!
    Forte abraço.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Uilians, boa noite! Realmente existe uma dedução por dependente na tabela progressiva do IRPF. Entretanto, esta dedução é utilizada apenas no cálculo de IRPF a ser descontado na folha de pagamento de uma pessoa, por exemplo. Para o IRPF a ser retido sobre renda de aluguel a regra não é utilizada.
      Talvez você ache que o recebedor do aluguel fique no prejuízo, mas se engana. A dedução será feita no momento da sua declaração de IRPF, quando informados os dependentes legais.

      Obrigado por visitar o blog! Um abraço!

      Excluir
  12. Olá!
    Por favor, qual será o cálculo para aluguel de 5000,00 a partir de abril/15?
    Obrigada

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Caro, boa noite! Conforme a medida provisória nº 670 de 10/03/2015, um aluguel de R$ 5.000,00 deverá ser tributado sobre a alíquota de 27,5%. Após aplicar a alíquota, deverá ser deduzido o valor de R$ 869,36. Assim será encontrado o valor de IR a ser retido e recolhido.

      Grande abraço!

      Excluir
    2. Este comentário foi removido pelo autor.

      Excluir
  13. Boa noite, tenho uma dúvida; alugo um imóvel para 02 empresas, PJ, o valor do aluguel de cada uma delas fica na faixa de isenção, mas quando informo no meu IRPF tenho que pagar Imposto. Como eu posso recolher estes valores mensalmente, seria através do carnê leão no código 0190 ou tem outro código para estes casos, por serem PJ? Agradeço a oportunidade.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Caro amigo, boa noite! Primeiramente, gostaria eu de agradecer a oportunidade e, com certeza, é um prazer poder lhe ajudar.

      Realmente, na situação em que se encontra, você poderá recolher o IR mensalmente através de carnê-leão, código de receita 0190. O fato de serem pessoas jurídicas não influenciará nos seus recolhimentos.

      Muito obrigado!

      Excluir
  14. Boa Noite, tenho um imóvel alugado a uma PJ e descobri só agora (após 2 anos de recolhimento) que o valor do IRRF estava sendo calculado errado. O locatário estava apenas deduzindo o valor referente à aliquota, sem subtrair a parcela dedutível, ou seja, paguei mais imposto nesses 2 anos. Como faço para receber esse dinheiro de volta? Obrigada.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Caro, boa noite! A princípio, tente primeiro verificar se, ao informar os valores corretos na declaração de IR, o valor a ser recolhido ou restituído mudará.
      Acredito que o fato de terem retido um valor maior de IR de você não influenciará em sua declaração, pois, se reteve mais, mais imposto a compensar você terá em sua declaração, desde que você tenha informado os mesmo valores (errados). Ou seja, se você teve imposto a pagar, deveria pagar menos. Se teve imposto a restituir, deveria restituir mais.
      Portanto, teste primeiro, verifique os números na declaração e depois conclua melhor se existe realmente um problema ou não.

      Grande abraço!

      Excluir
  15. Me ajude por favor, há 3 anos alugamos um imovel para PJ e no calculo mensal, a administradora retira o valor do IPTU para calcular o IR (no contrato, o aluguel é pacote fechado, digo IPTU está incluso), Isto está correto? disseram q o IPTU é taxa e não rendimento.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Eliane, boa noite! Está correto sim. Realmente o IPTU é apenas um reembolso de uma despesa que é sua, proprietária do imóvel. Apenas o valor do aluguel em si é que deve ser considerado base para possível cálculo de IR.

      Obrigado!

      Excluir
  16. Olá Paulo,

    Em 08/2013, aluguei minha casa em SP para um inquilino, pois mudei para o interior onde pago aluguel, minha dúvida é:

    1) Em 2013 estava desempregada (sem rendimentos), nessa condição, eu era obrigada a pagar o carne leão referente a essa locação?
    2) O mesmo ocorreu no inicio de 2014, como não tinha renda suficiente, acabei não pagando o carne leão referente à locação, como devo proceder para não pagar multa ou cair na malha fina?
    3) Após o pagto . das parcelas do carne-leão atrasadas, onde e como devo declarar (em que campo) já que não foram na data correta?
    4) Como devo declarar a Caução? Como calcular e o que posso deduzir para não pagar tanto imposto?


    Obrigada,
    Monica

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Mônica, boa noite! Dependendo do valor do aluguel o carnê-leão pode não ser obrigatório. Entretanto, o carnê-leão é apenas uma antecipação de imposto, sendo que se você não recolheu, basta declarar os rendimentos de aluguel durante o ano na declaração e pagar o imposto de maneira integral, se houver imposto a pagar.
      Outro detalhe importante, caso você recolha realmente os carnês-leão atrasados, você deverá informá-los no campo apropriado para eles na declaração, respeitando o mês informado em cada guia.
      O caução foi recebido em definitivo ou será devolvido ao fim do contrato? Se recebi em definitivo deve ser considerado como rendimento. Mas, se será devolvido, deve ser declarado a parte e com todas as observações necessárias.

      Obrigado pela pergunta!

      Excluir
  17. Olá Paulo,

    Resido no interior de SP, sou casado pela 2ª vez e tenho uma filha de 22 anos (mora com a avó em SP - capital), e não trabalha por estar terminando a faculdade, sendo assim minha dependente, minha dúvida está no seguinte panorama:

    a) Estou desempregado desde 2010 e não possuo renda, no caso da faculdade de minha filha, ela possui bolsa de 80% que deverei pagar 5 anos após o término, e o valor da mensalidade, minha esposa atual e minha mãe ajudam a pagar.

    b) Em Dez/14, minha mãe doou para minha filha um carro e uma moto que juntos, valem aprox/te R$ 32 mil, como declarar esses bens, e, minha filha ainda pode continuar sendo minha dependente no IR?

    c) Minha mãe de 76 anos reside comigo e esposa, e, apenas minha esposa trabalha no momento, minha mãe declara como isenta, a pergunta é:

    >> Estando eu desempregado e minha mãe morando com conosco, podemos ser dependentes da minha esposa no IR dela (declaramos separados)?


    Obrigado,
    Carlos

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá Paulo,

      Complementando a informação acima, mesmo minha filha não sendo filha de minha atual esposa, mas hoje, é esta, juntamente com minha mãe que pagam a faculdade dela, posso coloca-la como dependente de minha atual esposa?

      Abs,
      Carlos

      Excluir
    2. Carlos, boa noite! Nesta situação, aconselho que você faça a declaração em seu nome e informe sua esposa, filha e mãe como suas dependentes.
      Sendo assim, você deverá informar toda a renda da sua esposa, possível renda (aposentadoria) da sua mãe, os bens doados para sua filha e demais dados. Ficaria melhor desta forma, já que sua mulher não pode citar sua mãe como dependente dela.

      Obrigado!

      Excluir
  18. Olá Paulo,

    Em 08/2013, aluguei minha casa em SP para um inquilino, pois mudei para o interior onde pago aluguel, minha dúvida é:

    Como devo declarar a caução recebida em 2013, em qual campo lança-la?
    Porém, nesse mesmo ano não estava trabalhando e não possuía nenhuma renda, sendo o valor total recebido (caução + alugueis) de R$ 16.100,00. Preciso pagar imposto sobre a caução mesmo assim?

    Por desconhecer a Lei, acreditava que deveria pagar o carne leão somente na próxima declaração do IR, contudo, como não paguei a DARF durante todo o ano de 2014, agora tenho que pagar os valores atualizados, minha dúvida é:

    - Existe algum programa que atualize os valores para pagamento da DARF?
    - Para calcular devo aplicar a tabela e deduzir os valor permitido?
    - Em qual campo da declaração devo inserir esses pagamentos, sendo que deveriam ter sido pagos em 2014? Devo colocar os valores atualizados ou sem a correção?

    - Após o pagto. das parcelas do carne-leão atrasadas, onde e como devo declarar (em que campo) já que não foram na data correta?

    Att.;
    Mônica

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Mônica, boa noite! Como lhe informei anteriormente, e agora sabendo do valor total dos aluguéis durante todo o ano, você não era obrigada a recolher o carnê-leão. Pelo valor total, o valor do aluguel mês a mês não geraria nenhum imposto a pagar.
      Você nem mesmo é obrigado a declarar o imposto de renda, se considerar apenas a renda dos aluguéis, sem mencionar que não terá que pagar nenhum valor de imposto.

      Obrigado!

      Excluir
  19. Olá Paulo tudo bem... Vi até uma resposta sua a respeito, mas gostaria de esclarecer uma dúvida. Referente a aluguel de PF para dois proprietários que são irmãos. A imobiliária enviou o comprovante de rendimento com o IR das duas partes somadas. O recolhimento do darf foi no valor integral descrito no comprovante. Gostaria de saber se posso informar os rendimentos separadamente de cada proprietário? Será que a Receita reconhecerá esse recolhimento integral, ou deveria ter sido feito separadamente. Att. Ivandete

    ResponderExcluir
  20. Paulo, desculpe me o aluguel é de pessoa juridica para duas pessoas físicas.

    Att. Ivandete

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Ivandete, boa noite! Entendi o seu problema. Nestes casos, deve-se reconhecer 50% do aluguel para cada proprietário. Sendo assim, talvez com o aluguel dividido, pagaria-se menos imposto individualmente ou talvez nem se pagaria imposto.
      Tudo isto porque ao se dividir o aluguel em dois, deverá se fazer dois cálculos de IR distintos, assim com certeza deveria se pagar menos imposto.

      Obrigado pela pergunta! Fico à disposição para esclarecer demais dúvidas.

      Excluir
  21. Olá Paulo,

    Vou tentar ser objetiva;

    Em 2014, recebi rendimento de PJ que totalizaram R$ 20 mil, sendo descontada em meu holerite o INSS, num total de R$ 1800,00, e apenas R$ 27,00 de Imposto de Renda.
    No mesmo ano, deixei de recolher o carne-leão mensal, referente a um imóvel alugado para uma PF, cujo valor mensal é de R$ 2300,00.
    Somando-se os valores, sou obrigada a pagar imposto, meinha pergunta é:

    a) Neste caso, devo fazer o cálculo de 7,5% sobre R$ 2300,00, descontando R$ 134,08, resultando em R$ 38,42, lançando este valor no Sicalc para que seja aplicado juros e multa, correto, chegando a aprox/te R$ 50,92, correto?

    b) Agora, pego esse valor e lanço na coluna carne-leão do IR 2015, certo?

    Dúvidas??

    1. Como sou descontada em R$ 1800,00 de INSS, posso lançar esse valor mensalmente na coluna previdência oficial em Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF? Porém, não seria errado lançar 2 vezes o INSS, já que também o lancei também em Rendimentos Tributáveis Recebidos de PJ?

    2. Ainda em Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF, Deduções, posso lançar meus dependentes ?

    A dúvida está em: Lançando dessa forma, eu pagaria menos Imposto de Renda, já que tudo entraria como Deduções, mas não seria duplicidade de informes já que lanço esse valores em outros lugares?

    Contudo, na realidade fui descontada em INSS no valor de R$ 2142,52, mas no informe de rendimentos recebido da empresa, aparece R$ 1807,09, ou seja, 15,66%, a menor, porque? Qual valor lançar neste caso do carne-leão?

    Obrigada,
    Marina

    ResponderExcluir

Comente aqui